房地产投资对水泥需求的影响分析_[新闻new]

房地产投资对水泥需求的影响分析

报告摘要：

固定资产投资是拉动水泥需求的重要因素：我们剔除固定资产投资价格因素，对固定资产投资实际增速与水泥产量增速进行一元线性回归分析，发现二者存在较强的正相关关系。分别考虑房地产投资与其他投资的实际增速，预计2008-2010年全社会固定资产投资的实际增速分别为14.2%、13.3%和13.3%，相应地，2008-2010年我国水泥产量的增速分别为7.8%、6.4%和6.6%对应的水泥产量分别为14.60、15.53、16.55亿吨。

房地产投资与水泥需求间的关系：通过历年我国商品房的施工面积及商品房单位面积水泥用量系数，我们得到了房地产行业水泥用量的历史数据，可以清楚地看到，2000年之后，房地产行业水泥的用量占全国水泥产量的比例则出现了明显的上升，2007年我国房地产行业水泥的用量占全国水泥产量的比例则达到31.4%。根据2008、2009、2010年房地产开发投资实际增速15%、10%、10%的预测假定，预计2008-2010年商品房水泥用量分别为4.77亿吨、5.15亿吨和5.55亿吨，对应的当年住宅水泥使用量分别为3.79亿吨、4.10亿吨和4.43亿吨。

房地产投资变动对水泥需求的影响：通过我们对房地产投资增速不同假定下水泥用量变化情况的预测分析，加之对未来水泥产量的预测，未来2009、2010年房地产投资实际增速若分别按照10%、10%的乐观预测值和-10%、-10%的悲观预测值，未来3年房地产行业水泥用量占全国水泥产量的不确定性比例影响在09年和10年分别为4.0%和7.8%；从房地产投资对水泥增量的贡献看，过去十年房地产行业对水泥需求的拉动都是比较显著的。按照我们的预测假定，2008年会继续保持超过40%的高位，但是，如果房地产投资在明后两年出现负增长，则房地产对水泥的需求也会出现回落，再现1996-1997年负贡献的可能性较大；从各省市房地产投资的地区差异看，房地产开发投资比例较高，超过全国平均值5%的省市地区有北京、上海、重庆、广东、福建，其中北京的比例超过50%，上海接近30%；此外，近两年该比例呈明显上升趋势的省份还有海南、四川、江苏。因此，如果未来房地产行业景气度下降，房地产投资增速出现大幅回落，这些地区的水泥产业相对也会受到较大程度的影响。

本文主要对2008-2010年房地产投资增速回落对水泥产品需求的影响进行定量分析，主要包括四个部分：第一部分简要阐述专题研究的分析框架；第二部分主要通过回归分析研究水泥需求量与全社会固定资产投资、房地产开发投资之间的关系，并根据回归关系对2008-2010年我国水泥需求量做出预测；考虑到对房地产投资预期的不同，第三部分则根据对2009-2010年房地产投资增速的三种不同假设预测房地产对水泥的需求量；第四部分主要是结论，根据第二、三部分的定量分析结果，详细分析房地产投资变动对水泥需求的影响。

一、分析框架

1、研究目的

水泥是与宏观经济发展紧密相关的建材产品，宏观经济的波动对水泥的需求量和行业的景气度有着重要的影响。2008年，全球经济增长出现放缓的迹象，而我国宏观紧缩政策对经济增长的负面影响也在逐步显现。从固定资产投资来看，房地产投资增速放缓的趋势也基本确立。8月份我们跟部分机构客户就水泥行业的一些观点进行了沟通，市场普遍关注的一个核心问题是房地产行业不景气对水泥行业的影响有多大，市场迫切需要一些针对该影响的定量分析。我们根据掌握的资料和数据对这个问题进行了定量的分析研究，仅供参考。

2、分析框架

我们的主要研究分析框架参见图1。首先，我们根据对未来三年房地产投资及其他固定资产投资（全社会固定资产投资扣除房地产开发投资）的假定，得出2008-2010年固定资产投资的实际增速状况。其次，分别通过回归分析，预测出未来2008-2010年的房地产施工面积指标和全国水泥产量的指标。再次，根据商品房单位面积水泥用量的系数，计算得到未来房地产业的水泥用量。最后，通过其与全国水泥产量的比较，得出未来房地产投资变动对水泥需求的影响。

<<首页12345末页>>二、水泥需求量与固定资产投资之间的回归分析

水泥产品是最重要的建筑材料之一，主要用来生产混凝土及水泥制品，并进一步应用于建筑工程之中，因此，水泥的产销量与固定资产投资之间存在较强的正相关关系。本部分我们拟通过历史数据找出水泥需求量与全社会固定资产投资之间的关系，并对2008-2010年我国水泥的产量做出预测。再根据房地产投资与房地产施工面积的关系以及单位面积水泥的使用量得到房地产行业的水泥用量。

说明：水泥产品的保质期相对较短，水泥生产完毕通常很快被市场消化，因此，水泥产品的产销率通常接近100%。水泥的产量扣除当年的进出口量可以得到水泥的需求量。从表一中我们对2003-2007年我国水泥的需求量测算可以看到，水泥需求量/水泥产量指标也接近100%，可以看到由于水泥体大价低不适合长途运输的原因，水泥产品历年的进出口量都较低，其对市场供需关系的影响甚微。所以我们在之后测算中均以产量替代水泥的需求量，不再作区分。

1、全国水泥需求量与全社会固定资产投资的关系

首先我们先找到全国水泥需求量与全社会固定资产投资的关系，然后据此关系对2008-2010年的水泥产量进行预测。

1.1水泥需求量与全社会固定资产投资的关联性

考虑到固定资产投资价格影响导致的名义固定资产投资增速的失真（今年表现得的尤其突出，可以参阅表二中的数据），我们剔除固定资产投资价格因素，对固定资产投资实际增速与水泥产量增速进行一元线性回归分析，结果参见图2。从图示可以看到，固定资产投资增速与水泥产量增速的正相关性比较突出。

1.2未来三年我国水泥需求量的预测

根据上述回归关系式，我们对2008-2010年我国水泥的需求量进行预测。首先考虑全社会固定资产投资的实际增速。考虑到房地产投资在今年下半年开始可能出现的大幅回落，我们将全社会固定资产投资区分房地产开发投资和其他投资（即全社会固定资产投资扣除房地产开发投资），两者的名义增速及实际增速分别参见图3、图4和表二。今年上半年房地产投资的实际增速为21.3%，实际上7月份当月房地产投资的名义增速已经下滑至19.6%，考虑到房地产投资在今年下半年继续恶化的走势，我们假定今年房地产投资的实际增速在15%左右，2009年和2010年的房地产投资实际增速分别为10%和10%（假定相对乐观的情况，其他假定下的预测结果参见后文）。

对于其他固定资产投资，从上半年看，其他固定资产投资实际增速为13.4%，相比过去三年出现持续大幅下滑，考虑今年上半年工业企业投资的放缓情况及财政的紧缩，我们假定今年其他投资的实际增速为14%，而2009-2010年其他投资的实际增速也假定保持14%的水平（注：随着经济增速的放缓，工业企业的投资增速可能面临进一步回落，如果再考虑房地产投资的低迷，国家通过加大基础设施建设投资拉动经济的可能性较大，明后年其他部分的实际投资增速可能会高于我们的假设）。

综合考虑二者的影响，预计2008-2010年全社会固定资产投资的实际增速分别为14.2%、13.3%和13.3%，根据图1中的回归结果测算，2008-2010年我国水泥产量的增速分别为7.8%、6.4%和6.6%（参见表二），对应的水泥产量分别为14.60、15.53、16.55亿吨。

说明：本部分的回归结果建立在历史数据的基础上，实体经济的运行可能会出现一些干扰因素而偏离拟合曲线。对于房地产投资及其他投资的假定不同将会得到不同的预测值。

注1：近几年水泥产量增长其驱动主要由房地产投资的增长带来，之前计算得到的回归方程也对应目前的固定资产投资结构。当房地产资产投资增速与其它固定资产投资增速产生改变时，固定资产投资结构发生变化（其他投资的结构也会出现变化），会直接影响回归方程计算（房地产投资与水泥需求关系较为显著），即实际结果可能因投资结构变动较大而偏离预测的拟合曲线，并带来较大的误差。考虑这种情况，我们拟采用一定的修正方式来对模型的应用进行调整。

我们采用了先确保固定资产投资增速的结构不发生变化的前提下，进行回归预测，再进行调整的方法来得到较为准确的预测值。即首先根据2007年房地产资产投资增速与其它固定资产投资增速比例1.351，与2008、2009、2010年14%的其他固定资产投资增速比例，得到该三年18.9%的房地产增速，并按照此增速进行回归计算。

<<首页12345末页>>第二步，根据房地产的增速预测值2008、09、10年分别为15%、10%、10%下的水泥消耗量的差额，对总水泥消耗量进行调整，最后得出最终水泥产量的预测值。

2、房地产行业水泥用量的测算

房地产是水泥最终用户中最重要的一个组成部分，下面我们将对房地产行业水泥用量进行测算，从中可以看到房地产业占水泥需求量的比例，并进而可以根据房地产未来的投资增速得到房地产业的水泥用量。

2.1商品房单位面积水泥用量的测算

由于对房地产行业水泥用量的预测是根据房地产投资额回归得到当年房地产施工面积，并以面积结合商品房单位面积水泥用量系数，估算出房地产水泥用量的。在该计算过程中，商品房单位面积水泥用量系数作为一个重要影响指标，其准确性是非常重要的。因此，我们在报告的数据收集初期，花费了较多时间在该系数的确认上。

我们分别采用以建筑结构（砖混、框架、剪力墙）、建筑类型（多层、小高层、高层、别墅）和地区差异进行预算对比，最后选用了建筑结构的系数核算方法。

对于商品房单位面积水泥用量系数，主要是根据两个指标测算，一是我国房地产建设用混凝土配比中水泥的掺量（即kg水泥/m3混凝土），二是我国商品房施工过程中混凝土的平均浇注量（即m3混凝土/m2商品房施工面积），二者之积即可得到商品房单位面积水泥用量系数（即kg水泥/m2商品房施工面积）。

从混凝土配比来看，不同建筑工程对强度的要求不同导致了不同房地产项目的混凝土强度存在较大差别。从我们了解的情况看，房地产项目用混凝土强度等级从C25到C40都有，甚至部分强度要求很高的建筑混凝土强度达到C50、C60，其中C30强度等级的混凝土使用比例很大。从表三中上海市部分房地产项目的混凝土配比来看，随着强度等级的上升，P.O42.5水泥的掺量也有所上升。由于上海市混凝土市场竞争激烈，为了降低成本，多数搅拌站都掺加部分矿粉和粉煤灰来替代水泥，一方面降低了成本，另一方面可以废物综合利用。当然，为了达到对应的强度，水泥的最低掺量和掺合料的最高掺量有着明确的规定。如果按照矿粉1：1的量折算为水泥用量，粉煤灰按4：3折算为水泥用量，则C30强度混凝土配比中折合后的水泥P.O42.5水泥用量为350kg/m3。如果使用32.5水泥，则用量需要再增加30-40kg/m3。从我们了解的情况看，长三角及部分发达城市使用掺合料的情况较多，对于中小城市，使用掺合料比例相对较低。目前，上海市C30混凝土多以P.O42.5水泥配比，而中小城市32.5水泥是主要的配比水泥品种。

目前我国建筑以砖混或钢筋混凝土为主，根据建筑结构的不同，单位平方米建筑施工面积使用的混凝土量参见表四。目前，国内新建住宅施工中，剪力墙结构运用较为普遍；对商用建筑，则较多采用框架或半框架半剪力墙结构，中小城市中砖混结构的建筑仍占一定比例。

<<首页12345末页>>通过综合以上系数，考虑全国房地产项目采用C30强度的混凝土，假定配比中32.5与42.5水泥标号各占50%，单位建筑面积使用混凝土以0.5（根据建筑结构的比例测算及经验数据设定）计算，则单面建筑面积水泥用量为183.75kg/m2，与我们得到的160-200kg/m2的经验数据是吻合的，在本报告所有测算中，我们采用180kg/m2的指标作为标准系数。

2.2房地产行业水泥需求量的变动趋势

通过历年我国商品房的施工面积及上述系数，我们得到了1995-2007年房地产行业水泥用量的历史数据，参见图5（注：我们假定系数是固定的，实际上，随着建筑风格、结构比例的变化及消费的升级，系数可能会略有变动，并最终导致计算的偏差）。

可以清楚地看到，1996、1997年上一轮房地产泡沫破裂时我国房地产投资占比及房地产行业水泥占比都出现了明显回落。2000年之后，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例有了缓慢的攀升，而房地产行业水泥的用量占全国水泥产量的比例则出现了明显的上升，2007年我国房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例上升至18.4%，而房地产行业水泥的用量占全国水泥产量的比例则达到31.4%，首次超过30%，表明了房地产投资是拉动水泥需求的一个重要因素。

三、2008-2010年房地产行业水泥需求量的预测

本部分我们将对几种不同假设条件下2008-2010年我国房地产行业水泥的需求量进行预测。

1、房地产投资与商品房施工面积的关系

1.1房地产投资与施工面积的关系

为了预测2008-2010年商品房施工面积，我们首先需要找到房地产投资与商品房施工面积之间的关系。我们按照房地产历年投资额去除价格因子后与当年房地产施工面积进行了对比，发现其两者表现出很强的线性关系（房地产投资最终转化为施工面积），二者回归结果参见图7。

四、房地产投资变动对水泥需求的影响

针对第三部分的预测结果，我们对房地产投资变动对水泥需求影响的研究结果进行梳理总结。

<<首页12345末页>>1、房地产行业水泥需求量的占比变化

我们根据预测结果再次测算了房地产行业水泥用量占当年预测水泥产量的比例，参见表七。如果2009年房地产开发投资保持10%的实际增速，虽然增速相比2008年有小幅回落，但由于房地产对水泥需求的影响更敏感，预计房地产行业水泥用量的占比还会有小幅上升；但对于相对悲观的预测，假定明年房地产开发投资实际增速为-10%的话，房地产行业水泥用量的占比将会出现明显回落。

2、房地产投资对水泥需求增量的贡献

我们再从增量的角度看一下房地产投资变化对水泥需求增量的贡献。根据预测假定的不同，我们列出三种情况的结果，分别参见表八-表十（注：实际对应2009年和2010年投资实际增速的预测组合，共有九种结果，我们仅列示了其中三种结果）。乐观情形下房地产投资对水泥需求增量的贡献图示参见图9。

小结

从以上数据分析中，我们可以看出，未来房地产行业发展的不利趋势，将成为影响水泥供需平衡，从而影响市场水泥价格以及水泥行业上市企业利润的一个重要的不确定因素。房地产行业投资指标每发生10%的变化，带来水泥行业的影响约为2.9-3%。

另一方面，目前占水泥消耗量70%的其他固定资产投资部分，也仍然存在两方面的变因，一方面工业投资也面临下滑会对固定资产投资增长形成负贡献，另一方面在房地产投资、工业投资下滑的背景下，不排除政府加大财政支出，那样的话，基础设施建设和农村开发建设的投资则会再改善其他固定资产投资的结构和投资额增加两方面拉动水泥需求的增长。

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