房地产高增长难掩现金流压力

□本报记者 林喆

据Wind资讯数据统计，截至3月30日，已公布年报的42家房地产上市公司，2007年实现营业收入1135.31亿元，同比增长54.1%；实现营业利润260.4亿元，同比增长83.9%；归属母公司股东的净利润共计193.31亿元，同比增长81.05%。

业内专家指出，得益于2007年全国房价上涨和行业景气度高企，房地产上市公司的业绩呈现高速增长；但华丽的业绩意味着过去，面对目前行业走势的不确定性，房地产行业未来的业绩增长将放缓，已经成为多数研究机构的一致看法。与此同时，货币政策从紧后，房地产企业的融资难度和成本都将大为提高；房地产行业的现金流压力无疑也将增大。

经营性现金流堪忧

Wind资讯统计显示，42家房地产上市公司2007年的经营活动产生的现金流量净额为-365.99亿元；而去年同期，可比的42家房地产上市公司的经营活动产生的现金流量净额为-107.7亿元。

万科A(000002)、招商地产（000024）、金地集团（600383）、保利地产（600048）四大上市地产开发商，2007年的每股经营性现金流均为负值，并且均为各公司5年来的最低值。数据显示，万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利为-7.65元。

业内专家指出，房地产企业经营性现金流的负值越来越大，表明经营性活动的“含金量”越来越低，手头的现金也将日益紧张。这可能是由于购置土地等“扩张性”的支出大幅增加，而房屋产品销售的速度则没有跟上。

另外，2007年，房地产企业的存货周转率也在降低。数据显示，四大房地产上市公司2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率为0.42，是第5年下降。金地集团的年度存货周转率仅为0.31；保利地产的存货周转率只有0.25；招商地产的更是低至0.16。

专家解释，由于房地产项目建设周期一般为2—3年，按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4，但是这几大开发商中，只有万科的存货周转率稍高于0.4。

销售不容乐观

目前，大多数房地产上市公司的预收账款占当年收入比例较高，而这部分款项可在未来逐步计入营业收入，从而为企业2008年的业绩增长提供了保障。数据显示，42家房地产上市公司的预收账款合计达677.94亿元，同比增长80.89%；占2007年42家房地产上市公司营业收入的59.7%。

其中，保利地产（600048）、万通地产（600246）、华发股份（600325）等7家公司的预收账款超过营业收入。

不过，市场分析人士指出，虽然目前房地产企业2008年的业绩已经有了保障；但是，去年年底以来的销售形势并不乐观。在紧缩性调控政策影响下，近期房地产公司的新开盘项目明显减少，成交量也大幅萎缩；如果这种情况延续下去，2009年的销售与业绩将堪忧。而这也是让多数人目前对房地产行业未来形势难辨方向的重要原因。

有研究显示，由于在4、5月份间有比较多的楼盘开盘，供应量的放大将加大市场竞争。此外，近日央行发布的全国城镇储户问卷调查结果显示，七大城市打算买房的居民占比全线下跌，居民观望心理十分浓郁。

国泰君安房地产行业分析师张宇认为，房地产行业的决定性因素是银行的信贷投放，这直接决定大多房企的资金链条和经营方向；而且在银行继续实行货币从紧、信贷调控的政策背景下，2008年房地产的销售情况仍然堪忧。

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