房奴必读房龄不等于70年产权超过二十年难办贷款

郝俊丞

近日，广州部分银行正逐渐放宽二手房房贷年限条件准入门槛。部分银行将广州中心区二手房贷款期限+房龄由之前40年放宽至50年，个别银行放宽至55年。需要注意的是，房贷最长贷款期限限制依然是30年，也就是说可贷款的二手房房龄由之前的10年延长到20年，甚至是25年，这也让不少置业群体重新对房龄问题重视起来。

“房龄”"产权"傻傻分不清

融360发现，在买房过程中，不少购房者会将房龄和房屋使用年限所混淆，但事实上，这是两个完全不同的概念。房龄，通常是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限，简单理解就是我们拿到钥匙的那一刻起开始计算房龄；而房屋使用年限，其实是土地的使用年限，也就是我们通常所理解的“70年产权”，而这个时间从国家把土地卖给发展商开发建房子起就已经开始计算了。

然而，在购房时，有时房产证和土地使用权证会无法准确反映房屋的建造年限。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，可能已经转手了两三次。所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。

查询房龄必须留个心眼

如果，想查真实的房龄，最好不怕麻烦到房管部门查询，也可以找同个小区的老住户咨询。目前市场上存在一些小型中介，在向购房者介绍房源时，通常都会避开谈房龄的问题或是一笔带过，甚至把房龄说得更加“年轻”。对于这类问题，购房者一定要仔细确认。

如果买方想要查询，需由卖家带上产权证等相关证件，到房产交易中心才行。但因耽误时间，一般卖家不愿配合，尤其是在未拿到定金前更不可能。买家如以办贷名义由银行途径查询，一般也是在签过合同进入办贷阶段。也就是说，如果卖家不主动配合，那么买家只有在完成了交易手续后才能到房产局查询，但这时即使知道真相也为时已晚。

所以，在购二手房时，最好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明“房龄”的相关规定，如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者有恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据相关法律的规定，变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

融360发现，从目前楼市购买人群看，在二手房交易中，以购买婚房和学区房的人为主，而这类人群是楼市主力刚需，对房子的要求也比较高，在买房过程中也常常会因房龄引发以下几大问题：

申请贷款受限

房龄较长的二手房，将面临难以申请银行贷款的风险。房龄较大的房子在申请二手房贷款时，贷款金额一般还会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。

一般情况下，二手房房龄达到20年，贷款申请就很难批复了，超过20年的二手房银行基本不会放贷。

升值潜力小

一般房龄较长，而又迟迟不肯出手的房源，所处的地段大多都较好，且房屋周边都具有较为成熟的配套设施，从而使房主对这类房源抱有较大的升值信心，因而不肯轻易出手。殊不知，房龄越长，房屋升值空间就会变得越窄，房屋价值也会随之出现贬值。

房屋维修成本高

从心理上讲，绝大多数人都喜欢新房，因此买二手房也希望买一套房龄短的。除了心理因素之外，房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本将增高。

此外，如果房子房龄较老，不管是下水管道还是布线管道都已经开始老化，这样的房子存有隐患，装修时的麻烦也较大，需要彻底维修或者更换。

房屋功能布局凌乱

就房龄问题而言，房龄越长的房子通常面积也不会太大，尤其是一些老旧的二手房为了在相对较小的空间中尽可能多的设置功能空间，会对房子格局进行重新的设计或者加一些隔断，这样的房子不仅户型采光、通风能力较差，居住舒适度及居住安全性上也会收到一些影响。

最后，融360希望通过以上总结出的相关房龄问题，可以让打算买房置业的朋友清楚的认识房龄，避免在买房过程中造成财产上的损失。

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